又是一个周末，吴光耀拉着地产系一众高管在中环闲逛。
作为地产商，首先就是要熟悉香港的每一分土地，这是吴光耀一向喜欢在口头上说的话！
你连香港的地形都不熟悉，怎么能找到机会，
一众人参观完正在修建的连卡佛大厦、连卡佛广场之后，来到皇后大道和毕打街交叉路口。
吴光耀指着一幢矮小的大厦，说道：“焱兵，你认为长实地产应该买下它？”
修焱兵认真的点点头，并说道：“老板，我们非买下不可！”
吴光耀回过头，看着修焱兵说道：“说说看！”
修焱兵有条不絮的说了起来：“首先，此时的皇后大道像这种矮矮的大厦已经不多了，也就说明，我们的机会越来越少了；
其次，皇后大道已经成为了中环的金融中心，日益繁华；老板的地产系虽然大厦众多，但是在皇后大道仅有两幢大厦——长江大厦和光大大厦；更进一步来说，我们在中环比皇后大道地理条件更好的大厦，也只有连卡佛大厦、长实大厦、环球大厦；仅从这一方面来说，我们和置地还有一些差距，那么这个华人行就能弥补一下这个差距；
最后，华人行之所以叫‘华人行’，是有一个掌故的：在20世纪初，港岛中环是洋行的天下，华商想跻身中环无立锥之地。当时，有一位地产商在皇后大道中兴建一座商业办公综合楼，就是现在的华人行。这幢楼宇建成后，华商竞相入伙承租，欲跻身香港中环。洋人一贯自以为高人一筹，不屑与华人同楼栖身，于是已经付了订金的洋人纷纷退租。于是，此大楼变成为华人的‘独立王国’，大楼的名称也改叫为‘华人行’；不少华人从这里发迹，对我们华人来说，有一定的影响力。”
吴光耀点点头，这些自己也知道！
修焱兵又说道：“这幢大厦和您也有一定的渊源！”
吴光耀好奇的说道：“和我？”
修焱兵点点头，笑着说道：“对，想当初你大手一挥，在九龙成立了股票交易所——九龙会，和‘港岛会’两分天下，华人金融人士备受鼓舞，于是纷纷打算效仿；可他们实力不够，怕港府找他们麻烦，只能暗地里进行；于是就在这华人行悄悄的拉了很多电话线，到后来你应该知道，这家股票交易所是哪家了！”
吴光耀哈哈一笑，说道：“金银会！”
修焱兵说道：“正是金银会，他们在这里筹备了整整七年，才下定决定和港府摊牌！”
吴光耀最后说道：“那就买下吧！拆掉之后，建一幢漂亮的大厦。现在电脑已经应用到方方面面，我们可以在大厦外面设计电脑控制的灯光秀。一个城市繁华不繁华，就看晚上的灯火亮不亮！”
一众人纷纷应是！
似乎想起了什么，吴光耀说道：“焱兵，既然你说起了华人行，那么还有一幢大厦，我们也可以改建！”
众人纷纷竖起了耳朵，在别的公司或者个人眼里，中环的大厦是非常重大的一项投资；
但是大家知道，在老板的眼里，别说一幢大厦，就是十幢大厦一起投资，老板也不会皱个眉头；
要知道，此时的中环大厦，哪怕是二十多层的大厦，连同地皮也需要投资上亿港币了。
而长实大厦更是投资了六亿港币，连同地皮在内。
吴光耀继续说道：“香港会所大厦！”
众人一听，无不诧异！
香港会所大厦位于遮打道、昃臣道、干诺道，三条道路交叉口的中间，地理条件相当的好；
窥窃香港会所的地产人士不知凡几，但无一不是知难而退；
原来，香港会所是一家华商汇集的商会大楼，这幢大楼的股东无一不是华人中成功的老牌商人；
那么想从这些人手上‘占便宜’，岂是简单的道理！
所以，就连吴光耀的地产系高管们都感到有难度！
修焱兵犹豫了一下，还是说道：“老板，我会去试一试的！”
吴光耀笑着说道：“不要说试一试，一定要有决心！香港会所大楼毕竟年代久远，我相信这幢大厦的股东们，也不愿意待在这样的环境。至于地产商纷纷知难而退，无非有两个原因：第一，他们建造不出靓丽、豪华的大厦；第二，他们舍不得投资，也舍不得让太多的利润给香港会所。”
香港会所大楼既然是华商聚集的会所，那么一定不可能直接卖给地产商，唯一的途径就是合作开发。
地产商出建筑费，香港会所出地皮，这一点可能地产商都知道！
但是，怎么分配利益才是关键！
香港会所的股东们，肯定是要求修建靓厦，而靓厦投资自然就会很高；
简单来说，香港会所既要求地产商投资大，又要求地产商汇报低。
修焱兵试探性的问道：“五五分成？”
吴光耀摇摇头，心里想到，自己现在才知道前世的李嘉诚、郑裕桐等人的厉害之处；
他们在不知道未来的情况下，让利给合作伙伴之多，是很多人不敢想的；
也正是因为如此，那些有地皮的公司，才愿意和这几位合作！
比方说，前世的李嘉诚击败置地等公司，一举夺得地铁中环总站上面的高空物业权；
当时，李嘉诚成功的原因有两条：
第一，一改以往五五分成的惯例，地跌公司占股51%，长江实业占股49%，仅凭这一条就领先了其它地产公司。
第二，研究出地铁公司急需现金去修地铁，所以在投标书上面标明，所造商业写字楼全部尽快出售；仅凭这一点，就击败了置地只租不售的想法。
这一世，吴光耀的脑海里因为有未来的发展趋势，知道房价地价涨的厉害，所以别说让利给合作方51%，就是55%，自己都愿意！
毕竟，好地皮难寻！
而投入的资金虽然多，但是地产一旦上涨，那点资金又算的了什么呢！
“五五分成就是他们失败的原因！我们的底线可以是只要45%的收益，具体多少，你可以去谈！当然，这些都是建造靓厦的前提下，别人才会给你谈!”
其实，建筑费是绝对高于地价的；
但是有地皮，就是优势！
“是，老板！我一定会谈成香港会所大厦的旧楼重建的！”
“恩，你记住！香港的物业不过是在起步阶段而已，别怕现在吃亏！”
众人听完，心里都在想，在港岛恐怕没有再有老板这种，对香港发展坚定的人了！
和修焱兵谈完长实地产的事之后，吴光耀又和负责长江实业的黎星讨论起来。
“长江实业的资金情况如何？”
“负债为1亿港币，账上还有5000万港币，财务状况非常良好！”
这就是港岛人无不称赞的长江实业，很难想象，这么庞大的一个地产集团，居然负债很少；
其实，地产专业人士轻而易举的能分析出来，因为长江实业抓住了每一次的机会！
地产低谷时，疯狂的拿地；
地产高峰时，疯狂的建房；
商业综合体，源源不断提供资金。
三个商业综合体、六幢甲级写字楼，这是相当亮眼的成绩；
更不要说，还有大量的土地储备、工业厂房。
吴光耀点点头，对黎星说道：“财务状况良好，就得继续买地、造房、出售，否则资金不流转，公司必出现问题。”
黎星说道：“恩！我采用了两个紧急措施：第一，开发容易出售的地盘，不容易出售的地盘搁置，并集中精力把易于脱手的住宅楼盘以“楼花”方式分层出售，并加速完成入伙，如此方可有新资金以供周转，同时也让我们的判头有活、工人有收入；”
吴光耀点点头，鼓励黎星继续说下去。
受到吴光耀的鼓舞，黎星继续说道：“其二，着重的“三个分散”经营原则，即分散、分细、分期，兴建的地盘多数是小型住宅单位，用“大平特平”的价格向中下阶层推销，宁可少赚，也不让房子烂在手里。
面积既细，价钱又便宜，市民动用的现金不多而能置业买楼，正所谓“贱物斗穷人”，甚为一般家庭受落，所以销售结果超乎理想。
‘分散’的好处：购入分散于港九新界的地盘，就可以分别吸引当地的用户购买。每个地区一定会有当地的拥趸，住惯了那区的居民，多半就地取材。加上，分散地盘不如屋村规模庞大，容易一下子就售清。
‘分细’的好处：现在市况不景，在设计楼宇图则时，住宅单位以越细越好为原则，在出售时自然就越容易卖。以少量金钱就可置业买楼，一定受小市民欢迎。
‘分期’的好处：不需要一次过缴付大量金钱，只须缴付少量首期，以后的分期付款，无疑等于交租。”
听完黎星的话，吴光耀满意的说道：“很好，看来你胸有成竹了！”
黎星笑着说道：“不管怎么说，华夏人都喜欢有一个自己的‘家’，房子无论何时都会有市场，就看我们怎么也迎合这个市场了！”
长江实业虽然主营商业地产（商业综合体、写字楼），经营的方针主要也是只租不售；
但是，并不代表长江实业在住宅领域就没有作为，也不代表长江实业没有出售的物业；
相反，在住宅领域，长江实业依旧是香港的老大，每年出售的楼盘依旧冠绝香港地产业。
之所以说住宅领域是长江实业的‘弱势’，那是相对于长江实业庞大的商业地产而言！
吴光耀最后说道：“房子出售也要经过一番包装，更能收获成交量。还有，从现在起，在买入地盘，开始设计时，可以考虑分层住宅出售为对象的方案。”
黎星点头应是，老板的这个分层似乎也不错，采用上述措施，厉行“四分”办法，给长江实业足够的周转空间，很快就能套回大量现金，好继续攻城略地。
最后，吴光耀看向史俊，到没有吩咐什么！
由于九龙仓集团大举借债，再加上现在地产下跌，所以九龙仓股票已经暴跌了六成；
如今的九龙仓市值，只有区区10亿港币，可谓是廉价之极！
不过，吴光耀依旧打算等石油危机后，再私有化这些公司。
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